Vita in condominio: una nuova era con la Riforma in vigore

Casa – Dopo settant'anni si volta pagina. Entra in vigore oggi, infatti, la riforma del condominio approvata dal parlamento nel dicembre del 2012. Ma anche se non si tratta di una vera e propria rivoluzione, i 32 articoli della legge vanno a toccare alcuni dei punti più importanti della vita e dell'attività condominiale come le parti comuni dell'edificio, l'assemblea, le tabelle millesimali, l'amministratore e la gestione contabile.Un'importante novità riguarda l'installazione degli impianti di energia rinnovabile sulle parti comuni (esempio i pannelli solari sui tetti), destinati ad alimentare una singola unità immobiliare. Secondo la legge non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea che, tuttavia, può imporre alcuni vincoli architettonici (purché con maggioranza dei 2/3 di millesimi). In più, ogni condomino potrà decidere di staccarsi dall'impianto centralizzato, ma solo se il distacco non comporta problemi all'impianto condominiale e non prevede delle spese aggiuntive per gli altri proprietari (chi decide di “staccarsi”, però, deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato). Da oggi, poi, tutte le entrate e le uscite dovranno passare per il conto corrente bancario intestato al condominio, mentre per quanto riguarda il pagamento delle opere di manutenzione straordinaria, I condomini sono obbligati a costituire un fondo speciale di importo non inferiore all'ammontare dei lavori. Uno dei capitoli più interessanti della nuova normativa riguarda le parti comuni. La riforma ne ha ampliato la definizione fino a farvi rientrare anche le antenne, gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali comuni (ogni singolo condomino, tuttavia, ha facoltà di installare una “parabola” individuale). Per cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni, invece, è necessario il voto favorevole dell'80% dei partecipanti all'assemblea e dei millesimi totali. La nuova normativa, però, non sembra aver convinto tutti, anzi. Secondo Vincenzo Nasini, Responsabile del Coordinamento condominiale di Confedilizia, si è trattato tanto di una profonda riforma, quando di una semplice operazione di “restyling”. Secondo Nasini, infatti, il legislatore non è stato in grado di cogliere l'occasione per dare vita a un soggetto davvero nuovo, autonomo, dotato di diritti e distinto dalla persona fisica dei condomini, così come accade negli altri Paesi dell'Unione.

IL CALDO AUTONOMO DIVENTA PIÙ SEMPLICE
AbitareAdesso rendersi “autonomi” è più semplice. La riforma del condominio 2013, infatti, renderà meno complicate le cose a chi vuole staccarsi dall'impianto centralizzato. Una decisione, questa, che è stata accolta con soddisfazione da tutti quegli inquilini che vogliono passare all'autonomo per razionalizzare l'accensione dei riscaldamenti e provare, così, a risparmiare (anche in maniera consistente) sulle bollette. In base alla nuova normativa, per potersi staccare dal vecchio impianto sono necessarie due condizioni. La prima è che il soggetto interessato può effettivamente procedere al distacco solo se questo non comporta l'aumento di spesa per gli altri condomini. In secondo luogo, poi, il distacco non deve in alcun modo arrecare danni alla corretta funzionalità dell'impianto e non deve procurare uno squilibrio termico all'interno del condominio. Una volta preso atto di queste due condizioni, il proprietario di un appartamento può procedere al distacco del suo impianto, ma senza smarcarsi dall'obbligo di partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale (anche i lavori per la sua conservazione e per la messa in opera).Ma non finisce qui. Da oggi, infatti, il condomino che vuole passare al riscaldamento autonomo non è più obbligato a ottenere un permesso dall'assemblea. Grazie alla riforma è sufficiente il rapporto di un tecnico che metta nero su bianco l'esistenza delle due condizioni in modo che l'assemblea di condominio sia “obbligata” ad approvare il distacco. Alla base della scelta del legislatore, ovviamente, c'è la volontà  di mirare al migliorare mento dell'efficienza energetica, che porta con sé anche il contenimento dei consumi. Proprio per questo la riforma sostiene le innovazioni energetiche, come, ad esempio, la sostituzione delle vecchie caldaie con quelle a condensazione, l'installazione di impianti di energia rinnovabili e di sistemi per la contabilizzazione per la termoregolazione del calore.
 
COME MODIFICARE LE “PARTI IN COMUNE”
Più potere ai condomini. Il testo della riforma del condominio 2013, infatti, non si limita ad ampliare la definizione delle “parti comuni” (ne entrano a far parte anche le antenne e gli impianti telematici nonché i sottotetti), ma attribuisce all’assemblea di condominio la possibilità di modificarne la destinazione d’uso. Per rendere effettivi i cambiamenti, tuttavia, sarà necessario il consenso dell’80% dei condomini e dei millesimi che compongono l’edificio. Ma non finisce qui. Sì perché per modificare la destinazione delle parti comuni bisognerà seguire una procedura ben precisa per la convocazione dell’assemblea. Per prima cosa l’avviso dovrà essere affisso per 30 giorni consecutivi nei locali di uso comune o in appositi spazi, mentre in seguito dovrà essere recapitato ai condomini tramite raccomandata (o con “mezzi telematici” equivalenti) almeno 20 giorni prima della data fissata. La convocazione, inoltre, dovrà contenere (pena la nullità) la precisa indicazione delle parti comuni che si intendendo modificare e la loro nuova destinazione d’uso. L’unico limite imposto al cambio di destinazione d’uso è il divieto di apportare modifiche che possono mettere in pericolo la stabilità e la sicurezza dell’edificio o che vadano a pregiudicare il decoro architettonico dello stesso.
 
MAGGIORANZE VARIABILI E DELIBERE: SI CAMBIA
Una riforma che è una piccola rivoluzione. Soprattutto per quanto riguarda l'assemblea di condominio. L'articolo 14, infatti, ha introdotto nuove regole tanto sulla costituzione quanto sulla validità delle deliberazioni. La prima novità è quella dell'abbassamento del quorum necessario alla costituzione dell'assemblea in prima convocazione: se fino a ieri erano necessari i 2/3 dei condomini, da oggi è sufficiente la maggioranza dei condomini (fermo restando il raggiungimento dei 2/3 dei millesimi). In questo modo ha assunto un peso rilevante anche la dimensione dell'appartamento per il raggiungimento del quorum. Affinché l'assemblea sia valida in seconda convocazione, poi, è necessaria la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi (le deliberazioni in seconda convocazione sono valide se si raggiunge la metà dei partecipanti, purché rappresentino un terzo dei millesimi).Corposo è il capitolo dedicato alle maggioranze, che sono diventate di fatto variabili. Con la maggioranza dei presenti (che però devono rappresentare almeno la metà del valore dell'edificio) si può deliberare la nomina e la revoca dell'amministratore, le riparazioni straordinarie e la ricostruzione dell'edificio, gli impianti di videosorveglianza nelle parti comuni, l'abbattimento delle barriere architettoniche, l'installazione della parabola centralizzata. Le deliberazioni su innovazioni incidenti sulle parti comuni (installazione di impianti non centralizzati di recezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) devono essere invece adottate con maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi). Altra novità è la legittimazione a impugnare le delibere dell'assemblea non solo al condomino dissenziente e a quello assente, ma anche all'astenuto.A partire da oggi, poi, il “verbale” dovrà tener conto delle riunioni e non più delle sole deliberazioni dell'assemblea, e dovrà essere l'amministratore in persona a redigerlo. La mancata verbalizzazione, infatti, potrebbe rendere impugnabili le delibere successivamente assunte.

ANIMALI DOMESTICI: VIETATO VIETARE
Non solo riscaldamento, tabelle e rendiconti. La riforma del condominio ha toccato un punto che sta a cuore a sempre più italiani. Quale? Quello degli animali domestici. La nuova norma, infatti, è ispirata al principio del “vietato vietare”. In poche parole, il nuovo articolo 1138 del Codice dichiara espressamente che il nuovo regolamento non potrà proibire il possesso (o la semplice detenzione) di animali domestici. Nella sua forma definitiva, tuttavia, l'articolo ha sostituito il termine animali “da compagnia” con l'espressione “animali domestici”. Una scelta che potrebbe portare a qualche discussione (e a qualche causa). Meno problematica, al contrario, dovrebbe essere la possibilità di vietare la presenza degli animali esotici (serpenti, ragni etc.), mentre qualcuno ha sollevato il problema della disciplina di tutti quegli animali che non possono essere considerati “domestici” in senso proprio, come furetti, conigli e criceti. Diverso, invece, il discorso per i regolamenti che erano già in essere prima dell'entrata in vigore della riforma. Il nuovo testo dell'articolo 1138, in base al principio d'irretroattività della legge, si potrà applicare solo a partire da oggi.

OCCHIO ALLE NUOVE TECNOLOGIE
Una riforma al passo con i tempi. Oltre alle norme chiamate a disciplinare le tematiche tipiche della vita condominiale, la legge che entra oggi in vigore mostra un certo interesse verso le novità, soprattutto per quelle legate alle nuove tecnologie. Un’attenzione che, a 70 anni dall’entrata in vigore del Codice Civile, non poteva più essere rimandata. In questo senso, assume importanza l’interesse che il legislatore ha mostrato nei confronti di Internet. La riforma, infatti, stabilisce che, su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto a creare un sito web del condominio, che consenta a tutti gli aventi diritto di consultare tutti gli atti e i rendiconti (delibere, verbali, dati contabili). Le spese per la creazione del sito (al quale si dovrà accedere in maniera protetta in modo da non mettere a repentaglio i documenti) sono a carico dei condomini. Altra importante novità è quella che impone la creazione di un conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio. Il conto deve essere di facile accesso per i condomini che, a proprie spese, possono chiedere di estrarre copia della rendicontazione contabile. Questo non pregiudica la gestione del conto che, proprio come la firma, rimane all’amministratore, “obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per il condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.Questa disposizione, tuttavia, ha creato qualche perplessità. Se da una parte la norma impedisce all’amministratore di prelevare o depositare contanti senza specificare a che titolo i soldi vengono prelevati o versati, è altrettanto vero che questo potrebbe portare a una paralisi nella gestione di condominio, soprattutto per quelle spese minori (come, ad esempio, la lampada fulminata oppure il fondo cassa dato al portiere per l’acquisto dei prodotti idonei alla pulizia del condominio e altre piccole cose). In questo caso, quindi, il prelievo bancario potrà avere un’indicazione generica come quella del “fondo cassa”.
Scale e ascensori. La riforma, poi, procede a una completa equiparazione fra le scale e gli ascensori, per quanto riguarda le spese necessarie alla loro manutenzione o sostituzione. Secondo la nuova norma, infatti, queste spese sono suddivise fra i condomini per metà in base alle tabelle millesimali e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
(Andrea Romano)